La société civile immobilière, ou SCI, séduit de nombreux propriétaires. Elle permet de détenir un ou plusieurs biens à plusieurs, d’en organiser la gestion et d’en préparer la transmission. Elle n’est pourtant pas une solution universelle : avant de la constituer, cinq questions méritent d’être posées avec votre notaire.
1. Pourquoi créer une SCI ?
La SCI répond à des objectifs précis : éviter les blocages de l’indivision, faciliter la gestion d’un patrimoine commun, associer ses enfants à un investissement ou transmettre progressivement un bien en donnant des parts sociales plutôt que l’immeuble lui-même. Si aucun de ces objectifs ne correspond à votre situation, une acquisition en direct peut se révéler plus simple et moins coûteuse.
2. Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?
Par principe, la SCI relève de l’impôt sur le revenu : les loyers sont imposés entre les mains des associés, selon leur quote-part. Elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés, ce qui permet notamment d’amortir le bien. Ce choix a des conséquences importantes, en particulier sur la fiscalité de la plus-value en cas de revente, et il est en principe irrévocable. Il doit donc être mûrement réfléchi dès la création.
3. Comment répartir le capital et les parts ?
Le capital est constitué par les apports des associés : apports d’argent, ou apports de biens immobiliers qui supposent alors un acte notarié. La répartition des parts détermine les droits de chacun dans les décisions et dans le partage des bénéfices. Elle peut évoluer dans le temps, par exemple par des donations de parts aux enfants, en pleine propriété ou en nue-propriété.
4. Quels pouvoirs pour le gérant ?
Les statuts désignent un ou plusieurs gérants et fixent l’étendue de leurs pouvoirs. Ils précisent aussi les règles de majorité pour les décisions importantes, comme la vente d’un bien ou un emprunt, ainsi que les conditions d’entrée de nouveaux associés grâce aux clauses d’agrément. Des statuts rédigés sur mesure sont la meilleure garantie d’un fonctionnement serein, y compris en cas de désaccord familial.
5. Quelles obligations au quotidien ?
Une SCI est une personne morale à part entière. Elle suppose de tenir une comptabilité, de réunir chaque année les associés pour approuver les comptes, de déposer les déclarations fiscales et de conserver un compte bancaire dédié. Ces formalités ont un coût et demandent de la rigueur : elles sont à mettre en regard des avantages attendus.
Le rôle du notaire
Le notaire vous aide à vérifier que la SCI est adaptée à votre projet, rédige des statuts sur mesure et reçoit les actes d’apport ou d’acquisition des biens. Il articule aussi la société avec votre régime matrimonial et votre stratégie de transmission.
Vous envisagez de créer une SCI familiale ? L’Étude vous reçoit au cœur du Vieux-Lyon ou en visioconférence pour étudier votre situation.
