La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique rééquilibre nettement la relation entre bailleurs et preneurs de locaux commerciaux. Présentée comme une mesure d’allègement au bénéfice des entreprises, elle resserre en réalité les protections dont disposait jusqu’ici le propriétaire. Pour les bailleurs, les investisseurs et les foncières, une question se déplace : il ne s’agit plus seulement de savoir quelles garanties exiger du locataire, mais de s’assurer de la force juridique du bail lui-même. Sur ce terrain, l’acte authentique retrouve tout son intérêt.
Ce que la réforme change pour les garanties du bailleur
Deux modifications, portées par l’article 62 de la loi qui complète l’article L. 145-40 du Code de commerce, méritent l’attention des propriétaires.
Un plafond fixé à un trimestre de loyer. Pour les locaux ouvrant droit à la mensualisation du loyer, commerces de détail ou de gros, prestations de services à caractère commercial ou artisanal, l’ensemble des sommes demandées à titre de garantie ne peut désormais excéder l’équivalent d’un trimestre de loyer. Ce plafond ne vise pas le seul dépôt de garantie : il englobe la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature réclamés pour sécuriser l’exécution du bail (cautionnement, garantie autonome, nantissement, etc.). La mesure s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation de la loi.
Une extinction des sûretés en cas de vente de l’immeuble. C’est sans doute l’évolution la plus lourde de conséquences, et elle mérite d’être lue précisément, car la loi distingue deux situations. En cas de mutation des locaux, à titre onéreux comme à titre gratuit, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transférée au nouveau bailleur : le dépôt suit donc l’immeuble. En revanche, les autres garanties consenties (caution, garantie autonome, nantissement) deviennent caduques de plein droit du seul fait de la mutation. Autrement dit, l’acquéreur reprend le bail, mais pas les sûretés qui l’accompagnaient. Cette caducité s’applique aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026.
Pour un investisseur qui acquiert un immeuble de rapport, la portée est directe : la valeur des sûretés attachées aux baux en cours ne peut plus être tenue pour acquise au moment de la transaction.
Un bailleur davantage exposé au risque d’impayé
Lorsque les garanties sont plafonnées ou qu’elles s’éteignent, le bailleur se retrouve, en cas de défaillance du locataire, dans la position d’un créancier ordinaire. Or, en matière d’impayés de loyers, la rapidité d’action conditionne largement les chances de recouvrement. C’est précisément là que la forme donnée au bail prend une dimension stratégique.
L’acte authentique : un bail qui vaut titre exécutoire
Le bail reçu par un notaire constitue un titre exécutoire. Cette qualité offre au bailleur des leviers concrets :
- engager directement certaines mesures d’exécution sur le fondement du titre, sans avoir à obtenir au préalable une décision de justice ;
- accélérer sensiblement les procédures de recouvrement des sommes dues ;
- solliciter, lorsque les conditions légales sont réunies, des mesures conservatoires ou des sûretés judiciaires.
Dans un environnement où les garanties contractuelles sont désormais bridées, ce gain de temps procédural devient un avantage déterminant.
Un bail déjà signé peut encore passer à la forme authentique
Un bail conclu sous seing privé n’est pas figé. Il peut être élevé à la forme authentique par deux voies :
- son dépôt au rang des minutes du notaire, assorti d’une reconnaissance d’écritures et de signatures ;
- ou sa réitération devant notaire.
Cette démarche est aussi l’occasion, pour le notaire, d’exercer pleinement son devoir de conseil et de vérifier la solidité des clauses du bail au regard du nouveau cadre légal.
Ce qu’il faut retenir
La réforme ne se contente pas de réduire certaines garanties : elle déplace la logique même de sécurisation des baux commerciaux. La protection du bailleur ne repose plus principalement sur les sûretés exigées du preneur, mais sur la force juridique du bail lui-même. Dans ce nouveau paysage, l’acte authentique s’impose comme l’un des moyens les plus efficaces de sécuriser durablement les intérêts du propriétaire.
Texte de référence : loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, article 62.
L’Étude se tient à la disposition des bailleurs, investisseurs et professionnels de l’immobilier commercial pour étudier la sécurisation de leurs baux.
