Immobilier – L’ÉTUDE – Notaires à Lyon 5ᵉ

Frais de notaire 2026 : primo-accédants, êtes-vous exonérés de la hausse ?

Amaury Lavorel — Fri, 09 Oct 2026 05:48:14 +0000

Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, les départements peuvent relever leur taux de droits de mutation jusqu’à 5 %. La taxation globale d’une vente atteint alors 6,32 % du prix. Cette hausse est temporaire : elle prend fin le 1ᵉʳ avril 2028. Les primo-accédants y échappent s’ils remplissent deux conditions : ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’achat, et acquérir le bien pour en faire leur résidence principale. Aucune condition de ressources ni de prêt à taux zéro n’est exigée. En revanche, un achat réalisé par une SCI n’ouvre pas droit à ce régime.

Votre notaire vérifiera votre éligibilité dès l’avant-contrat.

Cession de parts de SCI : l’acte écrit devient obligatoire à peine de nullité

Amaury Lavorel — Fri, 09 Oct 2026 05:47:14 +0000

Céder des parts de SCI par un simple acte sous seing privé n’est plus possible. Le nouvel article 1865-1 du Code civil, issu de la loi contre les fraudes, impose une forme stricte pour toute transmission de droits sociaux d’une société à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont les immeubles situés en France représentent l’essentiel de l’actif. L’acte doit être notarié, contresigné par un avocat ou rédigé par l’expert-comptable de la société. À défaut, la cession est nulle et l’enregistrement est refusé. Le dispositif vise toutes les formes de sociétés, y compris étrangères. Les donations de parts restent quant à elles soumises à l’acte notarié.

Annulation d’une vente : l’hypothèque de la banque survit

Amaury Lavorel — Fri, 09 Oct 2026 05:46:14 +0000

Quand une vente immobilière est annulée, le prêt qui l’a financée disparaît avec elle. Les garanties de la banque, en revanche, ne disparaissent pas. Par un arrêt du 8 octobre 2025 (n° 23-12.820), la Cour de cassation juge que l’hypothèque continue de garantir l’obligation de restituer les fonds prêtés, tant que celle-ci n’est pas exécutée. Cette solution, consacrée par l’article 1352-9 du Code civil, joue même si le bien revient dans le patrimoine du vendeur. Pour la banque, c’est la confirmation de l’intérêt d’une sûreté réelle constituée par acte notarié. Pour l’acquéreur, c’est une donnée à intégrer en cas de litige sur la vente.

SCI et compte courant d’associé : attention si vous êtes mariés sous le régime légal

Amaury Lavorel — Fri, 09 Oct 2026 05:45:14 +0000

Avancer des fonds à sa SCI, par exemple pour rembourser l’emprunt, crée un compte courant d’associé. Pour un époux marié sous le régime légal, cette créance appartient à la communauté si elle a été alimentée par des fonds communs, même lorsque les parts sont propres. En cas de divorce, elle est remboursée pour son montant nominal, sans profiter de la plus-value de l’immeuble. Le bon réflexe consiste à ouvrir un compte courant distinct pour les fonds propres et à prévoir une déclaration d’emploi ou de remploi.

Votre notaire sécurisera ces montages dès la constitution de la société.

Encadrement des loyers en zone tendue : prolongation jusqu’en juillet 2027

Amaury Lavorel — Fri, 09 Oct 2026 05:44:14 +0000

Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 prolonge d’un an, jusqu’au 31 juillet 2027, le plafonnement de l’évolution des loyers en zone tendue. Il s’applique dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants où l’accès au logement est difficile, dont l’agglomération lyonnaise. Lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, le loyer d’un logement nu ou meublé ne peut pas augmenter librement. Pour les investisseurs et les foncières, cette contrainte pèse directement sur les hypothèses de rendement. Elle doit donc être intégrée dès l’analyse d’une acquisition ou d’un arbitrage.

Loi « Ripost » : évacuation accélérée des occupants sans droit ni titre

Amaury Lavorel — Fri, 09 Oct 2026 05:43:14 +0000

La loi n° 2026-798 du 18 août 2026, dite « Ripost », renforce les outils des propriétaires face aux occupations illicites. Le préfet peut désormais faire évacuer l’occupant d’un meublé de tourisme qui se maintient dans les lieux après la fin de son contrat. La procédure administrative d’évacuation est aussi étendue aux locaux commerciaux, agricoles et professionnels, sauf si l’occupant y a établi son domicile. Le Conseil constitutionnel a toutefois censuré les nouvelles sanctions pénales prévues pour les meublés de tourisme. Pour les propriétaires et gestionnaires de parcs immobiliers, ces mesures offrent une voie plus rapide que la procédure judiciaire.

Engagement de construire : les pièges de la revente

Amaury Lavorel — Fri, 09 Oct 2026 05:42:14 +0000

Acheter un terrain ou un immeuble avec un engagement de construire permet de payer des droits réduits. En cas de revente avant les travaux, l’avantage n’est conservé que si le sous-acquéreur est assujetti à la TVA et reprend formellement l’engagement dans l’acte de revente. À défaut, l’acquéreur initial doit les droits au taux plein, majorés des intérêts de retard, même si l’immeuble est finalement construit. La parade consiste à substituer à temps un engagement de revendre, ce qui limite le coût à 0,715 %. Ce point se règle dès la rédaction de l’acte.

Loi Montagne 2026 : ce qui change pour construire en zone de montagne

Amaury Lavorel — Fri, 09 Oct 2026 05:41:14 +0000

La loi n° 2026-797 du 18 août 2026 modernise la loi Montagne de 1985. Pour apprécier la continuité de l’urbanisation, les coupures physiques (cours d’eau, talus, espaces boisés, ruptures de pente) sont désormais prises en compte. Dans les communes riveraines des grands lacs de plus de 1 000 hectares, le SCoT pourra écarter la loi Littoral au profit de la seule loi Montagne, sauf dans la bande des 100 mètres. Les règles de reconstruction des chalets d’alpage sont revues, et davantage de bâtiments agricoles peuvent être construits en discontinuité. Un sujet clé pour tout projet en Savoie, en Haute-Savoie ou en Isère.

Achat immobilier : à quel moment contacter son notaire ?

Amaury Lavorel — Fri, 25 Sep 2026 09:00:00 +0000

Lors d’un achat immobilier, le notaire joue un rôle central dans la sécurisation de la transaction. Son intervention ne se limite pas à la signature de l’acte définitif : il peut être utile de le contacter dès les premières étapes du projet.

Le notaire vérifie la situation juridique du bien, analyse les documents transmis, prépare ou contrôle l’avant-contrat, puis assure la signature de l’acte authentique de vente. Il veille également à la publication de l’acte auprès du service de la publicité foncière.

Faire intervenir son notaire suffisamment tôt permet d’anticiper les points sensibles : financement, conditions suspensives, diagnostics, servitudes, copropriété ou situation hypothécaire du bien.

Avant de faire une offre

Un premier échange avec votre notaire vous aide à évaluer le budget global de l’opération. Au prix du bien s’ajoutent les frais d’acquisition, composés pour l’essentiel de taxes reversées à l’État et aux collectivités. Les connaître en amont évite de mauvaises surprises au moment de solliciter votre banque.

C’est aussi le bon moment pour réfléchir à la manière d’acheter : seul, à deux, en indivision ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière. Pour un couple, le choix n’est pas neutre : régime matrimonial, PACS ou concubinage n’emportent pas les mêmes conséquences en cas de séparation ou de décès.

Au moment de l’avant-contrat

L’avant-contrat, compromis ou promesse de vente, est l’étape qui engage réellement les parties. Il fixe le prix, les conditions de la vente et la date prévisionnelle de signature. Le faire rédiger ou relire par votre notaire permet de vérifier que les conditions suspensives vous protègent, notamment celle liée à l’obtention de votre prêt.

Pour l’achat d’un logement, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat. Un dépôt de garantie est généralement versé à ce stade ; il est conservé par le notaire jusqu’à la signature de l’acte.

Entre l’avant-contrat et la signature

Pendant cette période, qui dure en général deux à trois mois, le notaire réunit les pièces nécessaires : état hypothécaire, documents d’urbanisme, purge des droits de préemption, pièces de copropriété, diagnostics techniques. De votre côté, vous finalisez votre financement. Votre notaire reste votre interlocuteur pour toute question sur les documents reçus.

À la signature et après

Le jour de la signature, le notaire lit et explique l’acte, et s’assure que les fonds ont bien été versés sur son compte. La remise des clés intervient à l’issue de la signature. Il publie ensuite l’acte au service de la publicité foncière, ce qui rend votre acquisition opposable à tous, et vous adresse votre titre de propriété.

Choisir son propre notaire

Acquéreur et vendeur peuvent chacun être assistés de leur propre notaire. Cette organisation n’augmente pas les frais : les honoraires réglementés sont partagés entre les deux études. Avoir un notaire à vos côtés dès le début du projet, c’est disposer d’un conseil dédié à chaque étape.

Vous préparez un achat immobilier à Lyon ou ailleurs en France ? L’Étude vous reçoit au cœur du Vieux-Lyon ou en visioconférence pour faire le point sur votre projet.

Loi de simplification de la vie économique : baux commerciaux, l’acte authentique reprend l’avantage !

Amaury Lavorel — Thu, 30 Jul 2026 09:24:38 +0000

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique rééquilibre nettement la relation entre bailleurs et preneurs de locaux commerciaux. Présentée comme une mesure d’allègement au bénéfice des entreprises, elle resserre en réalité les protections dont disposait jusqu’ici le propriétaire. Pour les bailleurs, les investisseurs et les foncières, une question se déplace : il ne s’agit plus seulement de savoir quelles garanties exiger du locataire, mais de s’assurer de la force juridique du bail lui-même. Sur ce terrain, l’acte authentique retrouve tout son intérêt.

Ce que la réforme change pour les garanties du bailleur

Deux modifications, portées par l’article 62 de la loi qui complète l’article L. 145-40 du Code de commerce, méritent l’attention des propriétaires.

Un plafond fixé à un trimestre de loyer. Pour les locaux ouvrant droit à la mensualisation du loyer, commerces de détail ou de gros, prestations de services à caractère commercial ou artisanal, l’ensemble des sommes demandées à titre de garantie ne peut désormais excéder l’équivalent d’un trimestre de loyer. Ce plafond ne vise pas le seul dépôt de garantie : il englobe la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature réclamés pour sécuriser l’exécution du bail (cautionnement, garantie autonome, nantissement, etc.). La mesure s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation de la loi.

Une extinction des sûretés en cas de vente de l’immeuble. C’est sans doute l’évolution la plus lourde de conséquences, et elle mérite d’être lue précisément, car la loi distingue deux situations. En cas de mutation des locaux, à titre onéreux comme à titre gratuit, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transférée au nouveau bailleur : le dépôt suit donc l’immeuble. En revanche, les autres garanties consenties (caution, garantie autonome, nantissement) deviennent caduques de plein droit du seul fait de la mutation. Autrement dit, l’acquéreur reprend le bail, mais pas les sûretés qui l’accompagnaient. Cette caducité s’applique aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026.

Pour un investisseur qui acquiert un immeuble de rapport, la portée est directe : la valeur des sûretés attachées aux baux en cours ne peut plus être tenue pour acquise au moment de la transaction.

Un bailleur davantage exposé au risque d’impayé

Lorsque les garanties sont plafonnées ou qu’elles s’éteignent, le bailleur se retrouve, en cas de défaillance du locataire, dans la position d’un créancier ordinaire. Or, en matière d’impayés de loyers, la rapidité d’action conditionne largement les chances de recouvrement. C’est précisément là que la forme donnée au bail prend une dimension stratégique.

L’acte authentique : un bail qui vaut titre exécutoire

Le bail reçu par un notaire constitue un titre exécutoire. Cette qualité offre au bailleur des leviers concrets :

engager directement certaines mesures d’exécution sur le fondement du titre, sans avoir à obtenir au préalable une décision de justice ;
accélérer sensiblement les procédures de recouvrement des sommes dues ;
solliciter, lorsque les conditions légales sont réunies, des mesures conservatoires ou des sûretés judiciaires.

Dans un environnement où les garanties contractuelles sont désormais bridées, ce gain de temps procédural devient un avantage déterminant.

Un bail déjà signé peut encore passer à la forme authentique

Un bail conclu sous seing privé n’est pas figé. Il peut être élevé à la forme authentique par deux voies :

son dépôt au rang des minutes du notaire, assorti d’une reconnaissance d’écritures et de signatures ;
ou sa réitération devant notaire.

Cette démarche est aussi l’occasion, pour le notaire, d’exercer pleinement son devoir de conseil et de vérifier la solidité des clauses du bail au regard du nouveau cadre légal.

Ce qu’il faut retenir

La réforme ne se contente pas de réduire certaines garanties : elle déplace la logique même de sécurisation des baux commerciaux. La protection du bailleur ne repose plus principalement sur les sûretés exigées du preneur, mais sur la force juridique du bail lui-même. Dans ce nouveau paysage, l’acte authentique s’impose comme l’un des moyens les plus efficaces de sécuriser durablement les intérêts du propriétaire.

Texte de référence : loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, article 62.

L’Étude se tient à la disposition des bailleurs, investisseurs et professionnels de l’immobilier commercial pour étudier la sécurisation de leurs baux.